Не пропусти
Главная » Ваш юрист » Продажа квартиры по переуступке: что это означает и как это сделать

Продажа квартиры по переуступке: что это означает и как это сделать

На рынке недвижимости застройщики нередко продают квартиры безе предварительной передачи права собственности. При заключении подобных сделок следует учитывать некоторые нюансы, чтобы не возникало сомнений в ее действительности с юридической точки зрения.

В чем заключается суть такой сделки?

Продажа квартиры по переуступке: что это означает и как это сделать

Частное лицо перед застройщиком обладает вполне конкретными правами пользования жилплощадью. Суть подобных соглашений по переуступке заключается в передаче этих прав от одного гражданского лица к другому. Разновидность соглашения, предварительно заключенного с застройщиком, не играет никакой роли в этом процессе.

Такой договор в некоторых случаях необходим, как единственный вариант, обеспечивающий возможность покупки жилплощади в новом строительном объекте, квартиры в котором на данный момент уже находятся в собственности у владельцев или их продажа задержана по определенным причинам. Выгодная стоимость жилья считается дополнительным преимуществом подобного способа покупки.

Готовая квартира, стоимость которой оглашается застройщиком, почти всегда дороже, чем та, которая продается по соглашению переуступки прав собственности.



Подобные схемы имеют материальные выгоды и для продающей стороны. Большей частью посредством переуступки продается недвижимость, которая была приобретена примерно на стадии заливки фундамента. Это означает, что стоимость ее на момент продажи будет выше.

Доходы от подобных операций с жилплощадью могут достигать даже 100% от изначальной стоимости жилья.

Не всегда квартиры продаются по переуступке ради извлечения финансовой выгоды. Владельцы жилплощади могут пойти на подобную сделку по причине изменения каких-бы то ни было жизненных обстоятельств. Кроме того, купленная квартира в недостроенном здании может быть реализована за ненадобностью.

Продажа квартиры по переуступке: что это означает и как это сделать

В некоторых случаях на продажу прав владельцев побуждает недобросовестное отношение к сделке самих застройщиков. Но в подобных ситуациях потенциальных покупателей чаще всего не извещают о возникших трудностях с перспективами строительства. Поэтому рекомендуется учитывать все возможные неурядицы, которые могут возникнуть после приобретения жилья по переуступке.

Многим известны случаи, когда объекты недвижимости остаются недостроенными или сдаются в эксплуатацию с весьма значительными задержками.



К подобным рискам имеют отношение:

  • Недействительность соглашения уступки прав. Все процедуры, выполняемые в процессе заключения договоренности, обязательно должны соответствовать законодательству, а также соглашению долевого участия в процессе возведения строительного объекта.
  • Неуведомление застройщика. Процедура переуступки прав собственности обязательно должна быть известной конкретному застройщику. Для этого необходимо отправить ему письменное уведомление.
  • Банкротство строительной организации. Нередко причиной продажи недвижимости посредством переуступки права собственности оказывается нарушение сроков сдачи объекта в эксплуатацию или банкротством самого застройщика.

Последовательность действий при оформлении

Продажа квартиры по переуступке: что это означает и как это сделать

Порядок оформления соглашения продажи по переуступке подразумевает выполнение четырех основных этапов:

  1. Подтверждение наличия всей необходимой документации у застройщика:
    • Учредительные свидетельства компании-застройщика;
    • Документ о гос. регистрации;
    • Об учете в органах налоговой службы;
    • Документ, свидетельствующий об обладании правом собственности на территорию;
    • Документы из бухгалтерии;
    • Лицензия на строительство;
    • Согласованный проект постройки;
    • Соответствующая проектная декларация;
  2. Подготовительные мероприятия:
    • Застройщику необходимо отправить письменное уведомление о предстоящей сделке;
    • Правообладателю нужно получить согласие на реализацию недвижимости тоже в письменном виде;
    • Правообладатель должен получить от застройщика документ, свидетельствующий об отсутствии задолженности перед ним;
    • Правообладателю также понадобится нотариально заверенный документ, подтверждающий согласие супркга(и) на сделку;
    • Банк должен подписать согласие на сделку;
    • Правообладателю потребуется специальная выписка из ЕГРП;
    • Покупателю необходимо иметь согласие на приобретения жилплощади;
    • Дополнительно потребуется получение закладной, а также кредитного договора.
  3. Составление соглашения переуступки прав.
    Продажа квартиры по переуступке: что это означает и как это сделать

     Для этого потребуется участие квалифицированного юриста. Скачать образец можно ниже.

  4. Регистрация составленного документа в соответствующих органах. В регистратуру необходимо предоставить такие документы:
    • Удостоверение личности и доверенность (при необходимости) всех участников сделки;
    • Письменное согласие супруга на приобретение или продажи недвижимости;
    • Соглашение, предварительно заключенное с застройщиком;
    • Документ, свидетельствующий об отсутствии задолженности перед организацией-застройщиком или соглашение о переводе долга потенциальному покупателю;
    • Документ, свидетельствующих о согласии организации-застройщика на продажу посредством переуступки прав собственности;
    • Документ, свидетельствующий о согласии финансового учреждения на проведение сделки;
    • Если жилплощадь покупается по ипотеке, правообладателю также необходимо предоставить кредитный договор или закладную;



Регистрирующая организация забирает составленное заявление, а также оригиналы и отсканированные копии каждого поданного документа, кроме удостоверений личности. Продолжительность выполнения всех процедур, связанных с регистрацией, обычно составляет от 5 до 10 рабочих дней. Для уточнения даты получения необходимых документов можно позвонить в соответствующее отделение регистрирующей организации.

Скачать образец договора переуступки.

Возможные варианты сделок

Продажа квартиры по переуступке: что это означает и как это сделать

Продажа жилплощади по переуступке в случае, если дом уже сдан, не может иметь никаких правовых последствий, поэтому такая сделка является бессмысленной. После того, как строительный объект вводится в эксплуатацию, выполняется процедура передачи жилплощади от застройщика к покупателю.

По сути цедент теперь является полноценным владельцем, а это значит, что действие ДДУ прекращается, поскольку все обязательства сторон друг перед другом были выполнены. Поскольку такого договора уже нет, цессионарий не может приобрести право пользования объектом недвижимости по переуступке.

Сегодня не так уж просто разыскать финансовую организацию, заинтересованную в предоставлении ипотечного кредита под залог не сданной в эксплуатацию квартиры.



При этом застройщику должны быть предоставлены права требования выплаты средств по ипотеке. Финансовые организации могут отказаться от подобной сделки по нескольким причинам:

  • Подобная разновидность займов считается одной из наиболее рискованных, поскольку постоянно остается вероятность нарушения застройщиком сроков завершения строительства и введения жилплощади в эксплуатацию.
  • У финансовых организаций есть достаточно большой перечень разнообразных ипотечных программ, которые нередко оказываются востребованными у заемщиков и приносят банку больше выгод.
Многолетний опыт показывает, что ипотеку по переуступке желательно осуществлять просто на строительной площадке, поскольку реклама от финансовых учреждений, сотрудничающих с клиентами по этому направлению, всегда будут видны на месте строительства жилого комплекса.

Продажа квартиры по переуступке: что это означает и как это сделать

Приобрести жилплощадь в строящемся здании можно двумя способами:

  • Договориться напрямую с застройщиком;
  • Воспользоваться услугами посредников.

Второй вариант является менее выгодным, поскольку клиенту приходится доплачивать третьим лицам за работу, которой вполне мог бы заняться самостоятельно. Для этого придется собрать всю имеющуюся информацию о строительных объектах в конкретных населенных пунктах, после чего обращаться к каждому застройщику за более детальной информацией и помощью в процессе выбора жилья.



Обращение к риелторам в подобных ситуациях тоже имеет свои преимущества, поскольку зачастую у них имеются составленные рабочие базы застройщиков, с которыми уже приходилось иметь дело, и они себя зарекомендовали, как надежные партнеры.

Налоги

Продажа жилплощади по переуступке прав пользования в соответствии с Налоговым Кодексом РФ всегда облагается НДФЛ, фиксированная ставка которого должна составлять для граждан России 13%, а для приезжих – 30%. В законодательстве существуют два способа снижения налоговой ставки:

  • Налоговый вычет, подразумевающий уменьшение прибыли от заключенной сделки на 1 000 000 руб.
  • Продать квартиру по переуступке прав по той же стоимости, которая была выплачена застройщику. НДФЛ в таких ситуациях высчитывается только с разницы в цене, по сути своей составляющей доход цедента.
К подаваемой в налоговую службу документации нужно приложить отсканированные копии свидетельств, указывающих на право понижения налога. Расчетная сумма должна быть выплачена до 15 июля следующего года после извлечения прибыли от продажи жилплощади по переуступке.

Риски покупателя

На видео ниже директор департамента жилой недвижимости Санкт-Петербурга Екатерина Немченко и нотариус Алексей Комаров обсудят подводные камни покупки квартиры в новостройке по переуступке.

О admin

Оставить комментарий

x

Check Also

Увольнение за прогулы нюансы и пошаговая инструкция

Нередко сотрудники организаций начинают злоупотреблять свои служебным положением, а зачастую просто халатно относиться к режиму рабочего времени, установленном на предприятии. Злоупотребления заключаются в систематических опозданиях, а некоторые работники совершают более тяжёлый ...

Как выглядит бланк заявления на развод в мировой суд?

В мировой суд за разводом обращаются супруги, у которых есть дети, возрастом до 18 лет, но нет споров по поводу их дальнейшего будущего. Имущественные вопросы также должны быть легко решаемы ...

Как сменить прописку: какие нужны документы, процедура, сроки

Государственная услуга смены регистрации часто откладывается «на потом»: боязнь долгих очередей, подготовки бумаг, слабое понимание последовательности действий. В конечном итоге отсутствие прописки обнаруживается в самый неподходящий момент. Получение загранпаспорта, подача ...

Как правильно узаконить уже сделанную перепланировку квартиры самостоятельно?

Понятие «перепланировка» зародилось тогда, когда граждане стали стремиться создавать более комфортные условия для проживания в своих квартирах. Поскольку не каждому человеку по карману сменить старое жилье на новое, люди стараются ...

Как разрешить индивидуальный трудовой спор: все моменты от А до Я

Индивидуальные трудовые споры могут возникать спонтанно, но решаться должны организованным путём. Именно потому, что разрешение трудового спора регламентировано проведением соответствующих процедур, сотрудники предприятия могут работать спокойно и чувствовать себя на ...

Кто и как может оформить субсидию на квартплату?

Что такое субсидии на оплату коммунальных услуг? Как говорил один герой мультфильма: «Это, понимаешь, такая нужная вещь». Субсидии являются действительно необходимым средством, позволяющим малоимущим слоям населения компенсировать свои траты на ...

Затратный метод оценки недвижимости: пример

Затратный метод предназначен для расчета стоимости недвижимого имущества. Он базируется на мнении, что расходы, необходимые для воспроизведения определенного объекта в его нынешнем положении иди воссоздания его общей характеристики, совместно с ...

Хочешь развестись? Узнай, сколько стоит расторжение брака в России!

Развод больно бьет по самолюбию супругов. Чтобы официальная процедура расставания не ударила еще и по кошельку, разумнее всего смирить эмоции и самостоятельно договориться об обязанностях перед своими несовершеннолетними детьми и ...

Как страхуется сделка при покупке квартиры?

При приобретении заветных квадратных метров следует быть предельно осторожным. Нередко можно столкнуться с недобросовестными продавцами, которые хотят поживиться на беспечных людях. Необходимо максимально защититься от возможного признания сделки недействительной. … ...

Как восстановить документы на квартиру?

В довольно неприятной ситуации может оказаться каждый человек – потеря документов, подтверждающих право на владение жилой площадью. Для начала необходимо перебрать в голове все варианты потери документов, а также исключить ...

Раздел наследственного имущества, или как сохранить лицо

Влюбленные, предлагая жизнь в браке, редко думают сразу о разводе, поэтому не прописывают взаимные обязательства в брачном контракте, не собирают квитанции при покупках. Это усложняет разделение имущества в случае развода ...

Сроки оформления загранпаспорта нового образца

Процедура, регламент и сроки оформления загранпаспорта нового образца, а также пакет необходимых документов для его оформления определяются Федеральным законом №114-ФЗ О порядке выезда из Российской Федерации и въезда в Российскую ...

Условия назначения страховой пенсии по инвалидности в 2017 году

Согласно Федеральному Закону (ФЗ) России №181, любой нетрудоспособный гражданин нашей страны, признанный инвалидом, имеет право претендовать на социальные выплаты от государства. Законодательством предусмотрено три вида подобных выплат: страховая, социальная, государственная ...

Как проходит сделка купли-продажи квартиры: юридические и практические аспекты

Сегодня рынок недвижимости активен, как никогда. Редко какому человеку удается прожить, не столкнувшись хоть раз с необходимостью продажи либо покупки квартиры или дома. Когда подобная надобность появляется, возникает множество вопросов о том, ...

Доверенность на представление интересов в страховой компании

Доверенность на представлении интересов, подаваемая в страховую компанию – это особый вид документа, выдаваемый одним физическим или юридическим лицом, другому лицу для представления его интересов перед третьим лицом. [ps2id url=offset=]Рукописные ...

Раздел общего имущества супругов имущества при разводе

Раздел имущество при разводе — процедура не из приятных. Здесь далеко не всегда удается обойтись без драм и скандалов. Когда вопрос не удается решить полюбовно, он переводится в юридическую плоскость ...

Яндекс.Метрика Рейтинг@Mail.ru