Не пропусти
Главная » Ваш юрист » Купля-продажа квартиры с обременением: ипотека, дети… вопросы-ответы

Купля-продажа квартиры с обременением: ипотека, дети… вопросы-ответы

Купля-продажа квартиры требует максимальной внимательности и знания тонкостей при оформлении сделки купли-продажи как от продавца, так и от покупателя жилья. Серьезным препятствием в заключении сделки может стать имеющееся обременение квартиры. Каким может быть это «обременение» и что с ним делать мы сейчас разберемся.

Давайте более подробно рассмотрим основные виды обременений на недвижимость, которые встречаются чаще других и чем купля-продажа квартиры с обременением отличается от стандартных сделок с недвижимостью.

  • Что такое обременение права собственности?
  • Обременение прав собственности при ипотеке
  • Обременение прав собственности при аресте недвижимости
  • Обременение прав собственности при ренте
  • Проблемы при покупке жилья с договором аренды
  • Несовершеннолетние и недееспособные в числе собственников
  • Разрешение от супруга собственника

Купля-продажа квартиры с обременением: ипотека, дети… вопросы-ответы

Что такое обременение права собственности на недвижимое имущество

Когда идет речь о купле-продаже недвижимости, то в первую очередь необходимо установить собственников жилья, то есть круг лиц, обладающих квартирой по праву собственности, которое в свою очередь включает в себя: право владения, право пользования и право распоряжения жильем. В том случае, если имеется какое-либо ограничение на право владения, распоряжения и пользования, то передача права собственности на жилья покупателю квартиры может быть сильно затруднена, либо вообще не возможна. А обременений права собственности на недвижимое имущество может быть целый ряд.



Среди видов обременений на недвижимость выделяется рента, ипотека, рента, доверительное управление или арест жилья. Ограничивают сделку куплю-продажи квартиры наличие числе собственников детей, не достигших несовершеннолетия, недееспособных лиц, являющихся собственниками, договор о пожизненной ренте и др. основные виды обременений на недвижимость перечислены в ФЗ № 122 от 21.07.1997г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними».

Наличие обременений на жилье не означает, что такое жилье нельзя продать/купить, но знать о наличие ограничений покупатель должен непременно, дабы не нажить проблем с приглянувшейся квартирой и не остаться в дураках. Согласно вышеупомянутого закона ФЗ № 122 все права на недвижимость подлежат обязательной государственной регистрации и являются общедоступной информацией, которая внесена в Единый Государственный Реестр Прав (ЕГРП), и покупатель квартиры или любого другого недвижимого имущества всегда может узнать подробности касающиеся предмета будущей сделки.

Обременение прав собственности при ипотеке

Обременение при ипотеке предполагает нахождение квартиры в залоге у банка (либо ипотечное кредитование для покупки жилья, либо денежный кредит под залог самой квартиры). Наличие залога не означает, что продать ипотечную квартиру нельзя. Если банк дает свое согласие на продажу ипотечной недвижимости, то кредит переоформляется на нового владельца. Для банка главное, чтобы кредит был погашен, и если покупатель докажет свою кредитоспособность, то препятствий для сделки не будет, в конце концов, банкам не так и важно, кто именно погасит кредит, залогом по которому выступает приобретаемая недвижимость.



При сделках купли-продажи квартиры, находящейся в залоге по ипотеке возможны три наиболее популярных схемы:

  1. Покупатель берет на себя обязательства оплаты ипотечного кредита за приобретаемую залоговую квартиру, выплачивая продавцу сумму в счет компенсации уже погашенной им части ипотечного долга + некий бонус по договоренности.
  2. Покупатель передает всю залоговую стоимость владельцу наперед, тот «гасит» ипотечный кредит, снимает обременение и после этого получает вторую часть суммы за продажу квартиры. Только не забудьте оформить передачу денег юридически верно, подкрепив распиской, заверенной нотариально.
  3. Покупатель производит оплату двумя частями первую банку, погасив остаток долга по ипотечному кредиту, а вторую продавцу квартиры.

В любой из вышеперечисленных схем покупки/продажи квартиры с обременением в виде ипотеки важно подробно ознакомиться с условиями ипотечного договора, в частности, что сказано про досрочное погашение. В первой ситуации не лишним будет получить согласие банка на смену заемщика, ведь кредитная организация ничего не знает о платежеспособности покупателя и без одобрения банка сделка будет невозможна.

Аналогичным образом можно купить квартиру в случае, когда залогодержателем является не банк, а другое физическое или юридическое лицо. В любом случае обременение фиксируется в ЕГРП, и покупая залоговую квартиру вы должны заручиться согласием залогодержателя.

Обременение прав собственности при аресте недвижимости



Наиболее сложный случай обременения это нахождение под недвижимости под арестом с сопутствующим наложением запрета на любые действия с жильем, на распоряжение и даже пользование. Арест может быть наложен правоохранительными органами, судебными исполнителями в качестве обеспечения, либо как предварительную меру перед обращением на взыскание имущества.

Как покупатель вы должны понимать, что покупка подобного жилья в обход официальных торгов очень рисковое занятие. Владельцу арестованной недвижимости продать её ранее, чем будет снят арест крайне трудно, и законным способом невозможно. Только разрешение соответствующего органа (суд, ФССП), наложившего арест на квартиру, может снять подобное обременение, но действую правоохранительные и судебные инстанции только в рамках закона, поэтому договориться как с банком с ними невозможно.

Чтобы продать квартиру, находящуюся под арестом нет иного пути, чем снять арест, просто нет.

Обременение прав собственности при ренте

Договор ренты на условиях пожизненного содержания чаще всего заключают одинокие пожилые люди или инвалиды, у которых нет родственников, которые бы за ними ухаживали. В этом случае лицо, обеспечивающее регулярный уход за пожилым собственником жилья заключает договор ренты, и получает право собственности в соответствие со ст. 601 ГК РФ Договор пожизненного содержания с иждивением& и может распорядиться квартирой согласно ст.604 ГК РФ (Отчуждение и использование имущества, переданного для обеспечения пожизненного содержания), однако, продать такое жилье рентодатель может только с позволения получателя ренты.



Если вам «посчастливилось» приобрести такую квартиру, то далее условия ренты обязаны выполнять вы. А иначе, получатель ренты расторгнет договор в одностороннем порядке.

Проблемы при покупке жилья с договором аренды

Бывают такие ситуации, когда покупатель жилья перед заключением сделки провел все необходимые проверки, определил круг собственников жилья, выяснил, что квартира не находится под залогом или арестом, нет никаких явных видимых обременений. Заключил договор купли-продажи квартиры,  внес оплату, зарегистрировал право собственности на купленную квартиру в ЕГРП, но в итоге обнаружил, что в приобретенной квартире проживают какие-то незнакомые ему посторонние люди арендаторы. Что делать?

Вы должны знать, что договор длительной аренды (на срок от года и более) должен быть оформлен письменно и подлежит государственной регистрации. По закону продажа квартиры, сдаваемой в аренду, не означает расторжения договоры аренды автоматически. Смена собственника арендуемого жилья не отменяет права нанимателей проживать в квартире по договору исполняя обязательства со своей стороны до конца срока действия договора аренды.

Купля-продажа квартиры с обременением: ипотека, дети… вопросы-ответы



Если вы покупаете жилье, поинтересуйтесь у продавца, не сдается ли квартира, и если есть какой-либо договор аренды добейтесь его расторжения до покупки данной недвижимости. В противном случае проблемы расторжения договора лягут на нового собственника, и без суда вопрос будет не решить.

Несовершеннолетние и недееспособные в числе собственников

Случается так, что в числе собственников покупаемой квартиры находятся дети или недееспособные лица. Для продажи в таком случае необходимо согласие родителей несовершеннолетних детей или опекунов. Подобные процедуры строго контролируют органы опеки.

Крайне важно перед покупкой жилья не только получить информацию о собственниках квартиры, но и получить от продавца справку с перечислением всех лиц, прописанных на продаваемой жилплощади.

Для покупки жилья, в котором были прописаны несовершеннолетние лучше всего добиться того, чтобы перед заключением сделки купли-продажи дети были выписаны с жилплощади. Здесь могут возникнуть определенные трудности, ведь опека строго следит за тем, чтобы детям или недееспособным на новом месте регистрации по месту жительства были обеспечены условия, не уступающие старым.



Разрешение от супруга собственника

Если квартира, которую вы решили купить, является совместно нажитым имуществом, то на ее продажу нужно согласие обоих супругов, даже если собственник, фактически, один из них.

Для покупки такой квартиры одним из супругов необходимо нотариально заверенное согласие второго супруга, ведь согласно статьи № 35 Семейного кодекса Российской Федерации:

Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов. При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга. Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

Если же квартира не является совместно нажитым имуществом супругов, то разрешение второго супруга получать нет необходимости, однако, проверить этот факт не всегда просто, доказательством может быть брачный договор, либо документы, по которым можно проследить, что квартира была приобретена одним из супругов еще до заключения брака.



Мы познакомили вас с основными ситуациями купли-продажи квартир с обременениями, и хотя спорных нюансов много, решение, всё-таки, можно найти в любом случае, главное, будьте внимательны и тщательно проверяйте круг собственников, и факты наличие обременения, что избежать рисков при покупке жилья.

О admin

Оставить комментарий

x

Check Also

Какие объекты имущества не входят в состав наследства

Наследство – объект гражданского права. Передать по наследству можно любы вещи, гражданские права или обязанности, либо какое другое не подходящее под эти понятия имущество. Но не все объекты личного имущества ...

Незаконная перепланировка квартиры: какие штрафы грозят владельцу жилья

Сегодня перепланировкой в квартирах занимаются многие: одни хотят сделать свое жилье стильным и модным, а другие делают перепланировку для того, чтобы значительно улучшить условия проживания в квартире. Владелец жилья начинает ...

Вывоз ребенка за границу как выехать с ребенком на отдых, мероприятие или лечение за границу

Чтобы родители или один из родителей могли вывезти ребенка за границу на отдых, какое-либо мероприятие или лечение, необходимо придерживаться специального порядка. Для временного вывоза несовершеннолетнего гражданина в другую страну необходимо ...

Образец протокола общего собрания участников ООО

Полный пакет документов для регистрации ООО является одним из факторов, от которых зависит законность деятельность предприятия. Протокол общего собрания участников ООО — является одним из важнейших из них. Грамотно составленные бумаги ...

Проверка техосмотра по базе ЕАИСТО поэтапный процесс контроля

Что представляет собой база данных ЕАИСТО Рассматриваемый сервис – это единая автоматизированная информационная система ТО транспортных средств. Вся информация подлинных карт по диагностике заносится в эту базу. Система является определенной ...

Как и кто может утратить право пользования муниципальным жильем?

Человек может иметь жилье в собственности, может проживать в муниципальном жилье, по найму, или в ведомственном, предоставляемом на время работы или службы. … Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых ...

Имущественный налог для пенсионеров

Имущественный налог для пенсионеров, имеет ряд особенностей, знать которые должен каждый человек. Вплоть до 2014 года законодательством Российской Федерации не был установлен налог на недвижимое имущество, принадлежащее пенсионерам, однако сегодня, ...

Как получить квартиру многодетной семье условия предоставления

Многодетными признаются те семьи, которые имеет 3 или более детей. Оформляется такой статус в органах социальной защиты. По специальной государственной программе жилье для таких семей выделяется из муниципальной собственности, оно ...

Ищем ответ на вопрос, имеет ли гражданская жена право на наследство

Теперь гражданские браки создаются сплошь и рядом, а женщина именуется гражданской женой, официально – сожительницей. В таких семьях рождаются и растут детишки, и все вроде бы нормально, но до того ...

Программа обеспечения жильем молодых семей

Регистрируя брак и создавая молодую семью, супруги очень часто сталкиваются с важной проблемой: где найти недорогое по цене жилье, поэтому ищут выход из этой непростой ситуации. Сегодня проблема получения доступного ...

Регистрация права собственности на квартиру в МФЦ, инструкция и особенности

Порядок действий При регистрации права собственности на квартиру, следует соблюдать следующий план действий: Подготовка необходимых документов. Специалист сообщит список необходимых документов, которые необходимо предоставить. Отправка необходимых документов. После сбора необходимых ...

Целевое использование материнского капитала: как оплатить учебу ребенка? Условия

Материнский капитал, несмотря на ограниченность его применения, может оказать большую помощь семьям. Один из вариантов его направления обучение детей. Причем, это распространяется как на школы, так и на детские сады, ...

Стоимость растаможки автомобиля и порядок прохождения таможни

Многие модели иностранных автомобилей не продаются в России. Поэтому автолюбители спешат за покупкой в другую страну. Но растамаживание имеет ряд требований. Целесообразность покупки ТС за рубежом Главное преимущество покупки машины ...

Заявление и другие документы на аренду земельного участка и их образцы

Аренда земли – явление распространенное. Мало кто может себе позволить сразу же выкупить участок, куда дешевле снять его. Однако процедура оформления договора аренды – достаточно длинная и трудоемкая. Чтобы осуществить ...

Как выписаться из квартиры без присутствия

Если вы столкнулись с необходимостью выписаться из квартиры нужно знать для этого некоторые нюансы, так как в России можно выполнить данную операцию несколькими способами. В основном можно разделить их на ...

Получение задатка при покупке квартиры: понятие, нюансы и подводные камни

В процессе совершения каких-либо сделок и операций с недвижимостью покупатель не редко сталкивается с вопросом о внесении продавцу задатка. Данный процесс нельзя назвать сложным и проблематичным, однако волнения он доставляет ...

Яндекс.Метрика Рейтинг@Mail.ru